Faits

Plusieurs immeubles exploités sous le régime de la résidence de tourisme ont été construits puis vendus en l’état futur d’achèvement, et soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires ont consenti des baux commerciaux à un exploitant unique (la société PV Résidences et Resorts), comportant notamment une clause de subrogation au profit de ce dernier dans les actions à exercer contre les constructeurs et assureurs.

Des désordres affectant les escaliers extérieurs ont conduit les syndicats des copropriétaires à solliciter une expertise judiciaire en référé à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs.

Procédure

La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 6 juin 2023, a déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par les syndicats de copropriétaires, au motif qu’ils ne justifiaient pas de leur qualité à agir, les copropriétaires ayant subrogé l’exploitant dans leurs droits d’action.

Le syndicat des copropriétaires perd-il sa qualité pour agir contre les constructeurs du fait d’une clause de subrogation contenue dans un bail commercial consenti par les copropriétaires à un exploitant de résidence de tourisme ?

Définition :

Clause de subrogation : clause contractuelle par laquelle une personne (le créancier initial, ou ici le copropriétaire bailleur) convient de transférer à un tiers (le subrogé) les droits, actions et recours qu’elle détient contre un débiteur ou un tiers responsable (par exemple un constructeur ou un assureur), généralement à l’occasion d’un paiement ou d’une convention spécifique (ici, un bail commercial).

Solution de la Cour de cassation

La Cour se prononce ainsi :

« Ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par l’article D. 321-2 du code du tourisme, ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire d’une clause subrogeant l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes. »

La Cour rappelle également que, conformément à l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui inclut les actions relatives aux désordres affectant les parties communes.

Enfin, elle précise que la subrogation ne saurait transmettre des droits que le subrogeant ne possède pas, et ne peut faire perdre au syndicat sa qualité propre à agir, qui découle de la loi et non d’une cession ou d’un mandat des copropriétaires.

Effets juridiques

# La subrogation transmet la créance au subrogé, dans la limite des droits détenus par le subrogeant (article 1346-4 du code civil).

# Elle ne peut transmettre des droits que le subrogeant ne possède pas.

# Elle n’efface pas les droits propres d’un tiers légitimé par la loi à agir (comme le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965).

# Elle ne crée pas une exclusivité d’action au profit du subrogé sauf stipulation expresse et licite, ce qui est rarement le cas en droit des biens ou de la copropriété.

Portée de la décision :

Cet arrêt est important à plusieurs titres :

# Il réaffirme la pleine autonomie procédurale du syndicat des copropriétaires, même en cas de résidence de tourisme exploitée de manière unifiée ;

# Il écarte l’argument de l’exclusivité d’action de l’exploitant au titre d’une clause de subrogation figurant dans les baux commerciaux ;

# Il s’oppose à une lecture extensive de la subrogation, en rappelant qu’elle ne saurait emporter une transmission de la qualité à agir propre au syndicat, laquelle est d’ordre public et légale ;

Il consolide la jurisprudence antérieure selon laquelle le syndicat peut agir pour tout dommage affectant les parties communes, y compris lorsque ceux-ci ont également un impact sur des parties privatives.

Travaux sur les parties communes : autorisation nécessaire et irrévocable

La jurisprudence de la Cour de cassation a régulièrement invalidé les clauses des règlements de copropriété qui permettent à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble ou qui altèrent l’aspect extérieur de celui-ci sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (voir, par exemple, la décision de la Cour de cassation du 12 mars 1997, n°95-15.953).

Cette décision se justifie au regard de l’article 25 b) de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (consulter la loi). Cette disposition prévoit expressément que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

L’article 43 de cette loi prévoit toutes clauses contraires à cet article 25 sont réputées non écrites.

Les travaux sur une partie privative impactant l’aspect extérieur sont-ils concernés par cette règle ?

Cependant, il convient de se demander si cette règle s’applique également aux travaux réalisés sur une partie privative de l’immeuble qui auraient un impact sur son aspect extérieur.

Dans une affaire, un syndicat de copropriétaires a intenté une action en justice contre un copropriétaire pour avoir réalisé des travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat demandait l’arrêt des travaux et la démolition des ouvrages déjà réalisés.

La Cour de cassation a relevé que le règlement de copropriété définissait de manière la nature privative ou commune de chaque partie composant la copropriété. Or, la partie concernée par les travaux était de nature privative.

La Cour de cassation a rappelé que le règlement de copropriété avait une valeur contractuelle. Ainsi, si le règlement de copropriété confirme le caractère privatif des travaux, ces derniers ne sont pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (voir la décision de la Cour de cassation 3ème civ. 13 décembre 2018 n°17-23.008).

Il en découle que, selon la Cour de cassation, un propriétaire d’un lot à jouissance privative n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour entreprendre des travaux ayant un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

En conclusion, il est essentiel de se référer au règlement de copropriété pour déterminer si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise pour la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le cabinet COLMAN Avocats représente de nombreux syndicats de copropriété dans le cadre de contentieux liés aux travaux. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à contacter le cabinet. Si vous souhaitez être rappelé par un avocat, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous gratuitement.

Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales, commune à l’ensemble de copropriétaires

Les charges générales, supportées par l’ensemble des copropriétaires, servent à financer le fonctionnement de la copropriété.

Elles représentent les principales des dépenses liées à la conservation, l’entretien et la gestion des parties commune. Tel est le cas par exemple du ménage, des ravalements de façade, de la rémunération du syndicat. Elles concernent l’ensemble de la copropriété.

Ainsi, les ces dépenses sont imputées à tous les copropriétaires en fonction de leur tantième. Les tantièmes sont définis en fonction de la valeur de leur lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble.

Des problématiques peuvent survenir si un lot est démembré ou s’il est détenu en indivision ou en société.

Le cabinet COLMAN Avocats a développé un savoir-faire en matière de droit de la copropriété et peut vous accompagner dans le cadre des problématiques rencontrées.

Les charges spéciales, liées au bénéfice d’un service

Les charges spéciales sont supportées par certains copropriétaires. En effet, ces charges sont attachés à un service en particulier. Tel est le cas par exemple des frais d’ascenseur qui ne sont pas dû pour les personnes habitant au rez-de-chaussée.

Seuls sont pris en compte les copropriétaires qui ont la possibilité d’utiliser le service en question et non ceux qui l’utilisent vraiment.

Vous pouvez vous reportez au règlement de copropriété. En effet, c’est le règlement de copropriété qui détermine la nature de chaque dépense et leur quote-part.

Ainsi, le règlement de copropriété définit en fonction de leur utilité pour les copropriétaires les dépenses liées aux équipement collectifs et aux services.

La question de la répartition des charges

Cette distinction entre les charges générales et spéciales est importante notamment lors de l’approbation des comptes de la copropriété (voir notamment une décision de la Cour de cassation – Cass, Civ. 3e, 9 février 2011, 09-70.951).

Il est possible de modifier la répartition des charges de copropriété.

Cette modification doit être votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, cette formalité n’est pas nécessaire en cas de répartition résultant de la vente de partie communes. Ainsi, en cas de division d’un lot en plusieurs lots, en cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une aggravation ou une diminution des charges liées aux services et équipements collectifs.

Le cabinet COLMAN Avocats représente de nombreux particuliers et syndics dans le cadre de litiges liés aux charges de copropriété.

Vous avez une question ?

Nous sommes à votre disposition, n’hésitez pas à prendre contact avec nous ou à compléter le formulaire de contact.

Avant d’aménager les combles et d’entamer des travaux, plusieurs points doivent être vérifiés.

1. La nature des combles : un point essentiel

Il est nécessaire, au préalable, de s’interroger sur la nature des combles : partie commune ou une partie privative ?

Pour ce faire, il faut vérifier s’il existe une mention de la nature des combles au sein du règlement de copropriété. Cela peut être le cas dans l’état descriptif de division ou dans le titre de propriété. Si tel est le cas, aucune difficulté la nature des combles est définie.

En cas de doute ou d’absence de mention, les choses se compliquent un peu. En effet, dans ce cas, il peut y avoir lieu à diverses interprétations et donc un risque de contentieux.

Ainsi, la jurisprudence a déjà reconnu l’aspect privatif des combles lorsque (i) il n’y avait aucun élément d’équipement collectif ou (ii) lorsque les combles n’étaient pas utiles pour les autres copropriétaires et/ou (iii) que leur desserte se faisait par les parties privatives d’un lot.

A toutes fins utiles, il convient également de noter que le syndic peut apporter des précisions pour la qualification des combles.

2. Définition des parties privatives

Tout d’abord, en droit français, le législateur est venu préciser que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » (art. 2 – Loi du 10 juillet 1965).

En vertu de ce texte, un copropriétaire peut donc disposer librement de sa partie privative et effectuer des travaux à condition de ne pas porter atteinte au devenir de l’immeuble.

Il se peut toutefois que certaines clauses (clauses d’habitation ou de jouissance paisible) viennent tempérer ce principe.

A titre d’exemple, la clause de jouissance paisible, interdit toute nuisance susceptible de venir contrarier la libre disposition de la partie privative.

Il est donc important de se référer au règlement de copropriété pour savoir si une autorisation supplémentaire doit être donnée lorsque l’organisation du projet de la partie privative empiète sur les parties dites communes.

Par exemple, lorsque l’aménagement de la partie privative touche aux canalisations de l’immeuble, une autorisation est nécessaire. Il en va de même pour la modification de la charpente, des ouvertures de fenêtres de toit, etc.

Lorsque la partie n’est pas privative elle est de ce fait qualifiée comme étant commune.

3. Comment utiliser une partie commune ?

Face à une partie commune, deux options sont alors possibles :

• demander à l’assemblée générale une autorisation à l’issue de laquelle des travaux pourront être effectués ;
• faire l’acquisition de la partie en question ; en d’autres termes, acheter les combles.

Dans le cadre de la seconde options, l’assemblée générale devra voter et se prononcer sur trois points.

L’assemblée générale devra approuver, lors d’un vote à la double majorité, le principe d’acquisition de la partie visée (art. 26 de la Loi du 10 juillet 1965).

Autrement dit, deux majorités sont essentielles : la majorité des copropriétaires présents ou absents et celle des votes de tous les copropriétaires.

L’assemblée va devoir se prononcer sur (i) la modification du règlement de copropriété, (ii) l’état descriptif de division et (iii) statuera sur l’autorisation d’éventuels travaux.

En revanche, lorsque la vente vient compromettre la partie privative d’un autre copropriétaire, l’unanimité est requise.

De la même façon, l’unanimité est requise lorsque la partie en question vient nuire à l’utilité de l’immeuble.

A titre d’exemple, tel est le cas lorsque le projet de vente risque d’empiéter sur l’accès à la toiture pour les services d’entretien.

Si l’assemblée générale autorise le projet, celle-ci dressera un procès-verbal de l’acte et l’acquisition de la partie devra se faire devant notaire. Une fois l’autorisation définitive, le notaire ainsi que l’expert géomètre seront aptes à modifier et actualiser le règlement de la copropriété et de l’état descriptif de division.

Il semble nécessaire de préciser que tous les frais de projet de vente de partie(s) commune(s) sont à la charge de l’acheteur. Concernant les frais, il s’agit des frais de vente, des frais de notaire et de l’expert géomètre, des honoraires du syndic ainsi que des frais accessoires.

4. Les risques de l’appropriation d’une partie commune

Le propriétaire qui s’approprie une partie commune malgré l’interdiction issue des clauses ou de la décision de l’assemblée pourra être condamné à payer des dommages et intérêts.

A l’issu de cette décision, la personne aura l’obligation de remettre tout en ordre à ses frais personnels.

Par ailleurs, les frais de procédure peuvent être à la charge de la personne ayant effectué l’aménagement.

Un avocat en droit de la copropriété peut vous aider à sortir d’une impasse. Ainsi, il pourra vous aider à mener à bien votre projet.

L’équipe de COLMAN Avocats est à votre disposition pour vous éclairer. Notre équipe intervient régulièrement auprès de syndic et copropriétaire pour la défense de leurs intérêts.

Nous sommes à votre dispositions, n’hésitez pas à nous contacter.

Article rédigé avec la collaboration de Clara Etcheverry, juriste en droit des affaires.

Le cabinet COLMAN Avocats peut vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches.

1. L’assemblée générale de copropriété

Vous êtes copropriétaire lorsque vous possédez un bien avec d’autres personnes, comme c’est le cas notamment lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement.

Ainsi, vous êtes propriétaire de votre appartement mais vous possédez également une proportion ou une quote-part des parties communes (l’escalier et/ou l’ascenseur, le hall d’entrée, les couloirs, le toit, les espaces verts, etc.)

En tant que propriétaire de votre appartement et copropriétaire de l’immeuble vous êtes automatiquement membre du syndicat de copropriété.

Au moins une fois par an, ce syndicat se réunit lors d’une assemblée générale de copropriétaires pour discuter des décisions relatives à l’immeuble et inscrites à l’ordre du jour : il s’agit de l’assemblée générale ordinaire (loi du 10 juillet 1965).

Le syndic de copropriété représente le syndicat de copropriété. En effet, le syndic de copropriété, personne physique ou morale, a la charge d’administrer la copropriété et de gérer les finances.

Le syndic de copropriété peut, en cas de nécessité, convoquer une autre assemblée générale : il s’agit d’une assemblée générale extraordinaire.

2. L’annulation d’une résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires

Si le syndic ne respecte pas les dispositions légales pour convoquer ou tenir une assemblée générale, il est possible de demander son annulation.

2.1.  Sur les personnes qui peuvent demander l’annulation

L’action en annulation des décisions prises en assemblée générale est prévue dans son principe par les dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Cet article précise en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».

Autrement dit, seuls les copropriétaires peuvent attenter une action en nullité :

• Ayant voté contre la décision prise lors de l’assemblée générale ;

OU

• Absents le jour de l’assemblée générale et n’ayant pas été représentés.

Ainsi, un copropriétaire qui a approuvé une décision lors de l’assemblée générale ne peut pas agir en annulation de cette dernière.

2.2.  Sur les fondements de l’action en annulation

L’action en annulation peut être dirigée à l’encontre :

• De l’assemblée générale, donc à l’encontre de toutes les décisions prises lors de la réunion,
• D’une ou plusieurs résolutions votée(s) lors de cette assemblée.

Pour demander une annulation, le demandeur doit prouver qu’il y a eu une irrégularité dans le cadre de l’assemblée générale en question. Cette dernière peut être de fond, ou de forme.

2.2.1.      Les irrégularités de forme

A titre d’exemples, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une assemblée générale ou d’une résolution si :

• Décision prise en dehors de l’assemblée générale ;
• L’ordre du jour était imprécis ;
• Une décision portait sur des éléments non-inscrits à l’ordre du jour ;
• Le procès-verbal est incomplet ;
• Absence de la feuille de présence lors de l’assemblée générale.

2.2.2.      Les irrégularités de fond

Au titre des moyens de fond, tous les manquements aux règles de majorité peuvent être invoqués mais également les excès de pouvoir ou abus de majorité.

• L’excès de pouvoir peut être invoqué lorsque l’assemblée générale se prononce sur des questions qui ne sont pas de sa compétence.
• L’abus de majorité est caractérisé et peut être invoqué lorsqu’une décision est prise pour favoriser certains copropriétaires au détriment d’autres.

2.3.  Sur le délai

Toujours selon l’article 42, l’annulation d’une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires peut être faite dans les 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic.

2.4.  Sur la procédure pour annuler une assemblée générale

Vous souhaitez contester une décision d’assemblée générale ?

Le recours à un avocat est obligatoire dans le cadre de cette procédure minutieuse.

Dans un premier temps, il est nécessaire de réunir les documents suivants :

• La convocation à l’assemblée générale
• Les accusés de réception liés à l’envoi de la convocation et du procès-verbal par lettre recommandée
• Les documents annexés à la convention
• Le procès-verbal de l’assemblée générale

Dans un second temps, une assignation doit être rédigé devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui a fait l’objet de la décision.

Lors de l’audience, le juge tranchera sur la question de l’annulation ou non de l’assemblée générale de copropriété.

S’il donne raison au copropriétaire en demande, la décision sera ainsi annulée et ce dernier pourra éventuellement obtenir des dommages et intérêts.

Face à ce contentieux technique, l’accompagnement d’un avocat est primordial.

Si vous souhaitez contester une décision de copropriété, nos avocats vous accompagnent dans cette démarche. En effet, le cabinet COLMAN Avocats a développé un savoir-faire reconnu en matière de copropriété.

Nous sommes à votre disposition si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter.

Qui peut être syndic de copropriété ?

Le syndic assure la gestion courante de l’immeuble.

Ainsi, un syndic peut être incarné par un professionnel qui exerce seul ou en société ou par un copropriétaire. 

Néanmoins, afin de pouvoir administrer une copropriété, cette personne doit satisfaire certaines conditions.

Pour les syndics professionnels, les conditions requises sont assez strictes :

• Avoir une garantie financière solide afin d’assurer le fonctionnement de la copropriété ;
• Disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle afin de couvrir un éventuel litige ;
• Être titulaire d’une carte professionnelle attribuée par la Chambre de commerce et de l’industrie.

Cependant, ces conditions sont plus souples pour un syndic non-professionnel (en général choisie parmi les copropriétaires). En effet, lorsque le syndic est un non-professionnel celui est seul tenu de justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Le syndic est le représentant de l’ensemble des copropriétaires devant les tribunaux pour tout contentieux notamment en matière de travaux.

Le cabinet COLMAN Avocats intervient régulièrement auprès de syndics de copropriété, principal acteur de la copropriété.

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Le syndic gère les finances et les problématiques administratives de la copropriété, c’est-à-dire tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (voir – article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Le syndic gère les aspects financiers et comptables de la copropriété. En pratique, il doit établir le budget prévisionnel de la copropriété afin de permettre à l’ensemble des copropriétaires d’avoir une vision globale des fonds disponibles pour la réalisation de différents projets. Le fonctionnement de la copropriété est possible grâce au versement des charges de copropriété.

Les charges de copropriété ont augmenté ces dernières années, ce qui a pour conséquence, la multiplication des procédures de recouvrement. Le cabinet COLMAN Avocats intervient régulièrement auprès des tribunaux judiciaires de Paris et de région parisienne en matière de recouvrement de charges de copropriété.

En parallèle de cette gestion financière, le syndic doit administrer la copropriété. Cela lui impose, notamment, de répertorier les copropriétaires et leurs données essentielles. Il a également la charge, après avoir obtenu l’accord des copropriétaires, de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions rendues par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété assure l’entretien de l’immeuble par la réalisation de différents travaux nécessaires et utiles pour la conservation des lieux. En effet, le syndic doit pour certaines décisions obtenir l’accord des copropriétaires : souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndic ou pour la réalisation de travaux (voir chapitre 2 de la loi de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Comment sont déterminées la durée du mandat et la rémunération d’un syndic ?

Les prérogatives du syndic sont déterminées par un contrat. Ce document prévoit notamment les missions du syndic, la durée de son mandat et sa rémunération. En pratique, la durée du mandat d’un syndic est généralement de 3 ans, renouvelable par décision de l’assemblée générale.

Il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat si les copropriétaires relèvent des fautes graves ou répétées. Ainsi, tel peut-être le cas lorsque le syndic comment une faute de gestion ou n’exécute pas les décisions de l’assemblée générale. Cette révocation est décidée par un vote de l’assemblée générale.

Le cabinet COLMAN Avocats intervient régulièrement en droit de la copropriété et de la gestion immobilière et vous accompagne pour tous types de contentieux relatifs à la copropriété et au syndic.

Nous sommes à votre disposition, n’hésitez pas à nous contacter.

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes relatives à un immeuble que doivent payer collectivement les copropriétaires.

Ces dernières font l’objet d’une répartition prévue légalement entre copropriétaires en fonction de la valeur du lot. Sont ainsi pris en compte : la consistance du lot, sa superficie et sa situation. Ladite répartition est fixée dans le règlement de copropriété qui est un document contractuel rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble.

C’est le syndic qui veille au recouvrement des charges de copropriété. A défaut de versement, la responsabilité du/des copropriétaire(s) peut être engagée.

Il existe deux catégories de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.  C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la répartition des charges.

• En ce qui concerne les charges générales d’abord, il s’agit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Il peut également s’agir des frais de tenues des assemblées générales ou des honoraires du syndic.

Tous les copropriétaires participent obligatoirement à ces charges.

• Puis, les charges spéciales de copropriété sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs (ascenseur, vide-ordures…).

Elles sont fixées en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement pour chaque lot. Toutefois, il peut arriver que la réparation semble injustifiée ou inéquitable pour les copropriétaires. Ainsi, ces derniers ont la possibilité de la contester.

2.     La contestation

Il convient de préciser qu’avant d’intenter toute action judiciaire, le copropriétaire doit tenter de faire évoluer les choses à l’amiable.

2.1 La contestation amiable

Au titre de la phase amiable, il convient de distinguer deux situations :

• La modification du règlement de copropriété d’origine lors d’une assemblée générale nécessitant l’accord de tous les copropriétaires.
• La modification en cas de changements intervenus dans l’immeuble lors d’une assemblée générale nécessitant une majorité variable en fonction de la modification effectuée dans l’immeuble. 

En cas d’échec de la contestation amiable, le copropriétaire peut engager une action judiciaire.

2.2 La contestation judiciaire

Le copropriétaire qui décide d’ester en justice aura trois possibilités :

• Premièrement, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une décision en assemblée générale s’il s’est opposé à la décision ou s’il était absent lors de l’assemblée et ce, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Cette action est prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
• Aussi, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une disposition du règlement de copropriété afin d’obtenir la caducité de la quote-part de charges qui lui est imputée.
• Enfin, il peut demander la révision du règlement de copropriété afin de revoir à la baisse le montant des charges payées et ce dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou de deux ans à compter de l’achat d’un lot par le copropriétaire acheteur.

Selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, cette action n’est possible que dans deux cas :

• Si la quote-part du copropriétaire demandeur est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.
• Si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.

Si la demande du copropriétaire est fondée, le tribunal pourra établir une nouvelle réparation des charges de copropriété.

Le cabinet COLMAN Avocats vous conseille en matière de droit de la copropriété. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

Article rédigé avec la collaboration de Garance Casacci, juriste en droit des affaires.