L’achat d’un bien immobilier en bitcoin, ether ou autre cryptomonnaie suscite une curiosité croissante, notamment parmi les investisseurs disposant d’un portefeuille significatif d’actifs numériques. À l’heure où les usages du web3 se démocratisent, une question revient avec insistance : peut-on réellement acheter un appartement ou une maison en cryptomonnaie en France ? Et si oui, à quelles conditions ?

Une qualification juridique claire : des actifs, non une monnaie

Les cryptomonnaies ne sont pas reconnues en France comme une monnaie ayant cours légal. Le Code monétaire et financier les qualifie d’« actifs numériques » (article L. 54-10-1), c’est-à-dire de biens incorporels distincts de l’euro. Par conséquent, aucune partie ne peut être contrainte d’accepter un paiement en cryptomonnaie.

Cependant, la loi n’interdit pas l’usage volontaire de ces actifs comme instrument de règlement, dès lors qu’un accord exprès est trouvé entre les parties à la transaction. C’est précisément dans cet espace contractuel que s’inscrit la possibilité d’un achat immobilier en cryptomonnaie.

Les étapes d’une acquisition immobilière via crypto-actifs

Dans la pratique, une transaction de ce type requiert une organisation rigoureuse et un accompagnement professionnel dès l’origine. Les grandes étapes en sont les suivantes :

1. L’accord initial entre vendeur et acquéreur

Il est impératif que les deux parties conviennent explicitement de l’utilisation de cryptomonnaies comme modalité de paiement. Cet accord doit être formalisé par écrit, idéalement dès la promesse ou le compromis de vente, en précisant la nature des crypto-actifs, les modalités de conversion éventuelle, ainsi que la date de valorisation.

2. La conversion via un PSAN

Dans la majorité des cas, le paiement ne se fait pas directement en cryptomonnaie. L’acheteur procède à une conversion préalable en euros auprès d’un Prestataire de Services sur Actifs Numériques (PSAN) enregistré auprès de l’AMF. Ce mécanisme permet d’éviter les risques liés à la volatilité et de répondre aux exigences réglementaires.

3. Le contrôle de l’origine des fonds

Le notaire, en tant que professionnel soumis à la réglementation anti-blanchiment (LCB-FT), doit s’assurer de la licéité des fonds. Cela implique une traçabilité complète du parcours des crypto-actifs, notamment en cas de conversion récente. Les plateformes étrangères, peu transparentes, peuvent ici constituer un obstacle.

4. La signature de l’acte authentique

Une fois les fonds convertis, justifiés et déposés sur le compte de l’étude notariale, l’acte de vente peut être signé. À ce stade, la transaction ne diffère plus formellement d’une vente immobilière classique.

Atouts, limites et vigilance juridique

L’achat immobilier en cryptomonnaie présente certains avantages, mais soulève aussi des complexités qu’il serait dangereux de sous-estimer.

Avantages potentiels

• Souplesse des montages : pour des profils patrimoniaux atypiques ou des opérations internationales, le recours aux crypto-actifs peut ouvrir des possibilités nouvelles.
• Rapidité relative : les délais bancaires peuvent être évités dans certaines configurations.
• Diversification : les investisseurs exposés aux cryptomonnaies peuvent mobiliser leur capital sans passer par une cession anticipée.

Points de vigilance

• Volatilité des crypto-actifs : une variation de quelques heures peut faire perdre plusieurs milliers d’euros.
• Complexité juridique : la transaction peut revêtir, selon les cas, la forme d’un contrat de vente avec paiement en nature ou d’un contrat d’échange (troc), avec des conséquences fiscales différentes.
• Risques de requalification : en cas d’absence de conversion préalable, l’acte notarié peut être fragilisé.

Ainsi, toute opération implique un travail d’anticipation fiscale et déclarative. En cas de plus-value sur les crypto-actifs utilisés, l’imposition doit être calculée et intégrée au schéma d’ensemble.

Une tendance internationale en progression

Dans certaines juridictions comme le Portugal ou Dubaï, l’acquisition de biens en cryptomonnaie est déjà largement répandue. Ces pays ont su créer des environnements réglementaires propices, en conciliant innovation financière et sécurité juridique.

En France, le cadre légal reste plus strict, mais il n’est pas bloquant. Les professionnels du droit explorent progressivement des montages compatibles avec les exigences fiscales et anti-blanchiment, tout en intégrant les usages émergents du web3.

L’intérêt croissant des clients internationaux pour l’immobilier français, couplé à la maturité grandissante de l’écosystème crypto, pousse à une adaptation progressive des pratiques.

Le rôle stratégique de l’avocat dans la sécurisation de l’opération

Contrairement à une idée parfois répandue, le notaire n’est pas le seul acteur juridique de l’opération. L’avocat intervient bien en amont, dans la structuration globale de la transaction.

Son rôle est multiple :

• Identifier les risques : fiscalité, origine des fonds, conformité réglementaire
• Négocier les actes préparatoires : promesse de vente, clauses suspensives spécifiques
• Accompagner les relations contractuelles : avec le PSAN, la plateforme de conversion, la banque, voire l’administration fiscale

Il s’agit d’un travail sur-mesure, qui doit tenir compte de la nature des crypto-actifs, du profil de l’acquéreur (résident ou non-résident, particulier ou structure), et de la typologie du bien concerné.

Conclusion

L’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie en France n’est plus une utopie. Il constitue, en 2025, une possibilité réelle mais exigeante, qui suppose rigueur, anticipation et expertise.

Le recours à un avocat disposant d’une double compétence en droit immobilier et en actifs numériques s’avère indispensable pour sécuriser ce type d’opérations. Plus qu’un effet de mode, il s’agit d’une tendance de fond, appelée à se consolider à mesure que les usages du numérique s’ancrent dans la pratique notariale et patrimoniale.

Le cabinet COLMAN Avocats intervient en matière de droit immobilier et de régulation des crypto-actifs, avec une expertise croisée sur les opérations complexes impliquant des actifs numériques. Nous accompagnons investisseurs, particuliers ou professionnels dans la structuration, la sécurisation et la conformité de leurs projets, en intégrant les exigences du droit immobilier, de la fiscalité des crypto-actifs et des obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Notre approche, fondée sur la rigueur juridique et l’écoute stratégique, permet d’anticiper les risques et de construire des solutions adaptées à chaque profil.

Le développement massif des cryptomonnaies ces dernières années s’est malheureusement accompagné d’une explosion des escroqueries financières. Face à ces fraudes à grande échelle, la justice française renforce ses outils.

Deux récentes ordonnances rendues par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 mars 2025 marquent un tournant important. Elles consacrent la possibilité, pour une victime d’escroquerie, d’obtenir en référé la communication des données d’identification (KYC) associées à un portefeuille de cryptomonnaie (wallet).

Concrètement, cela permet aux victimes d’obtenir l’identité de l’utilisateur à l’origine de la fraude, grâce aux obligations imposées aux plateformes d’échange. Cette avancée renforce leur capacité à engager des actions civiles ou pénales fondées sur des éléments d’identification fiables.

Le terme KYC, pour « Know Your Customer » (soit « connaître son client »), désigne une obligation légale notamment imposée aux plateformes d’échange de cryptomonnaies (telles que Binance, Kraken ou Coinbase).

Cette obligation vise à vérifier l’identité des utilisateurs avant toute transaction. Elle se traduit par la collecte de documents d’identité, de justificatifs de domicile, et, dans certains cas, d’informations sur l’origine des fonds.

Victime d’une escroquerie crypto : comment remonter jusqu’au détenteur du wallet ?

Les plateformes d’échange soumises au principe du « Know Your Customer » (« connaître son client »), telles que Binance, Kraken, Coinbase, sont légalement tenues de collecter et conserver les données d’identité de leurs utilisateurs.

Ce principe, qui s’applique à l’ensemble des plateformes de crypto-actifs opérant sur le territoire européen, implique notamment la fourniture de documents d’identité, de justificatifs de domicile, et parfois d’informations sur l’origine des fonds.

Ainsi, en théorie, toute adresse de portefeuille peut être rattachée à une identité vérifiée. Toutefois, ces données ne sont accessibles que sur décision d’une autorité judiciaire ou dans le cadre d’une procédure civile spécifique et solidement argumentée.

Jusqu’à présent, les victimes d’escroquerie en cryptomonnaie se heurtaient à une véritable opacité. Elles parvenaient à retracer le chemin emprunté par leurs actifs numériques. Cependant, elles restaient dans l’impossibilité d’identifier le titulaire du portefeuille concerné.

Aujourd’hui, certaines décisions judiciaires permettent de surmonter cet obstacle. Elles obligent les plateformes d’échange centralisées, appelées CEX (pour Centralized Exchanges), telles que Binance, Kraken ou Coinbase, à communiquer aux autorités judiciaires les données personnelles qu’elles détiennent sur l’utilisateur impliqué dans la fraude.

Exemple de procédure ayant permis la révélation de l’identité derrière un portefeuille crypto

Dans l’une des affaires jugées auprès du Tribunal judiciaire de Lyon, un investisseur français, M. Z, a été victime d’une fraude de plus de 800 000 euros orchestrée via une fausse plateforme d’investissement. Après avoir retracé les fonds vers un wallet hébergé sur Coinbase, il a engagé une procédure de référé probatoire fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile.

Le juge a estimé que les conditions étaient remplies : un motif légitime (recherche de preuve), une mesure proportionnée (portefeuille de crypto-monnaie clairement identifié, mesure limitée dans le temps), et la nécessité de préserver les droits patrimoniaux de la victime.

La juridiction a ordonné à Coinbase de révéler l’identité du titulaire du wallet (portefeuille numérique) et de suspendre l’accès au compte pendant six mois, sous astreinte.

Quelle est la portée de cette décision ?

Ces quatre décisions démontrent qu’il est possible d’obtenir la révélation de l’identité d’un détenteur de portefeuille de cryptomonnaie dans le cadre d’une procédure civile. Elles confirment que le droit civil français peut s’appliquer à l’univers de la blockchain, sans adaptation législative préalable. D’autre part, ces décisions confirment que les juridictions françaises peuvent contraindre des plateformes étrangères à coopérer dès lors qu’elles opèrent sur le territoire national.

Le fondement retenu (article 145 du code de procédure civile) s’avère particulièrement efficace en l’absence de procès au fond, pour obtenir rapidement la levée de l’anonymat dans un but probatoire.

Ce levier procédural permet d’agir vite, sans attendre l’ouverture d’une instance, et de préserver des éléments de preuve essentiels.

Des exigences strictes pour une arme précieuse

Il est nécessaire de respecter rigoureusement l’ensemble des conditions posées par l’article 145 du Code de procédure civile. En effet, ces conditions sont indispensables pour espérer obtenir la révélation de l’identité du détenteur d’un portefeuille frauduleux.

L’accompagnement d’un avocat maîtrisant les enjeux techniques liés aux cryptomonnaies est recommandé pour formuler une demande recevable.

Cette dynamique pourrait inspirer d’autres juridictions et inciter les plateformes à renforcer leur coopération avec les autorités judiciaires.

COLMAN Avocats vous accompagne à chaque étape du processus.

Chez COLMAN Avocats, nous avons développé une technicité qui nous permet de procéder au traçage des flux de cryptomonnaies.

Nous utilisons nos propres outils d’investigation et de visualisation des flux numériques. Cette maîtrise technique nous de sécuriser des preuves critiques et d’accompagner les juridictions avec des éléments probants, clairs et exploitables.

Nous savons reconstituer l’historique des transactions, identifier les plateformes de passage et produire des cartographies précises.

Cette capacité est centrale dans les procédures de référé probatoire, mais aussi dans la constitution des dossiers pénaux. Elle assure à nos clients un traitement rigoureux, confidentiel et efficace de leur affaire.

Le positionnement du cabinet COLMAN Avocats

Reconnu dans le contentieux financier et les actifs numériques, COLMAN Avocats intervient quotidiennement pour assister les victimes d’escroqueries aux cryptomonnaies. Notre équipe d’avocats assure un accompagnement complet. Nous procédons au dépôt de plainte, constitution de partie civile, analyse blockchain, procédures de référé, recouvrement, coordination internationale.

Nous mettons tout en œuvre pour lever l’anonymat des fraudeurs. Nos démarches permettent blocages nécessaires à la préservation des droits de nos clients.

Les escroqueries en ligne connaissent une croissance constante, avec une augmentation notable des fraudes impliquant des investissements en cryptomonnaies. D’après les données publiées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), le préjudice moyen déclaré par victime s’élevait à près de 29 000 euros à la fin de l’année 2024, un chiffre en progression continue (source officielle AMF).

Pourquoi les escrocs s’intéressent-ils aux cryptomonnaies ?

Cette recrudescence s’explique notamment par le fait que les escrocs exploitent les spécificités techniques de la technologie blockchain : celle-ci permet des transferts de fonds rapides, irréversibles, échappant à toute supervision bancaire directe, ce qui rend difficile toute opposition ou intervention a posteriori. À cela s’ajoute l’apparence de légitimité conférée par l’univers des cryptomonnaies, perçu comme innovant et prometteur.

Dans notre pratique quotidienne, nous constatons combien cette modernité apparente peut tromper : de nombreux clients nous consultent après avoir cru réaliser un placement stratégique, alors même qu’ils ont été victimes d’une fraude parfaitement orchestrée. Ce phénomène est d’autant plus préoccupant qu’il touche désormais toutes les catégories d’investisseurs, y compris les plus prudents.

Quels sont les premiers réflexes à avoir avant d’investir ?

Préalablement à tout investissement, il faut absolument s’assurer de la fiabilité de la plateforme sollicitée. Premier réflexe : ne jamais investir sans avoir vérifié l’identité réelle de la plateforme.

Beaucoup de victimes se contentent de rechercher le nom d’une société ou d’une plateforme sur un moteur de recherche, trouvent un site bien présenté, assorti d’un numéro d’enregistrement, et s’en estiment rassurées. Pourtant, les escrocs redoublent aujourd’hui de sophistication en usurpant l’identité de sociétés existantes : ils reproduisent les mentions légales, utilisent un numéro SIREN valide et conçoivent des sites frauduleux au graphisme soigné, difficilement identifiables au premier regard.

Comment procéder à une vérification sérieuse ?

Il est essentiel de ne pas se limiter à la vérification des données publiques : une vérification approfondie s’impose, à l’aide des ressources mises à disposition par les autorités de régulation.

Consultez la liste blanche de l’AMF : cette liste recense les prestataires de services sur actifs numériques (PSAN) enregistrés ou agréés. C’est la seule source officielle permettant d’identifier les acteurs autorisés à proposer leurs services en France. Pour l’utiliser concrètement, il convient d’entrer le nom du prestataire ou de la société dans le moteur de recherche intégré afin de vérifier sa présence effective dans la base. Veillez à comparer l’ensemble des coordonnées mentionnées (adresse, site internet, numéro d’enregistrement) avec celles figurant sur le site consulté.

Elle est accessible ici :Liste blanche de l’AMF

Vérifiez également la liste noire de l’AMF et de l’ACPR, qui répertorient les plateformes non autorisées ou suspectées d’activités frauduleuses voir la page dédiée de l’AMF (lien vers la page) ou via notre page dédiée.

L’absence d’un site sur la liste noire ne constitue en aucun cas une preuve de légitimité. Ces listes ne sont pas exhaustives et leur mise à jour peut prendre plusieurs semaines.

Quels signaux doivent alerter ?

Certaines situations doivent immédiatement faire naître un doute :

• L’interlocuteur vous pousse à agir vite sous prétexte d’une opportunité limitée
• Des rendements garantis, sans risque, vous sont promis
• Les échanges se font uniquement par messagerie instantanée (WhatsApp, Telegram, Signal)
• Aucun entretien téléphonique ou visioconférence ne vous est proposé
• Vous êtes incité à verser une somme croissante pour débloquer des gains fictifs

Ces techniques relèvent d’une stratégie de manipulation visant à installer une confiance artificielle et à accélérer la décision d’investissement.

Une plateforme absente de la liste noire est-elle fiable ?

Non. Il s’agit d’une confusion fréquente. De nombreuses victimes vérifient le nom d’un site sur la liste noire de l’AMF ou de l’ACPR, n’y trouvent rien, et concluent à tort que la plateforme est autorisée.

Or, ces listes ne sont pas exhaustives. Le délai entre les premiers signalements et l’inscription effective d’une plateforme peut être long. Une plateforme peut donc être frauduleuse sans encore figurer sur une quelconque liste officielle. La prudence reste donc de mise. En cas de doute, il est toujours préférable de demander l’avis d’un professionnel du droit ou d’un expert indépendant.

Comment les escrocs procèdent-ils concrètement avec les cryptomonnaies ?

Dans les dossiers que nous traitons, les faits suivent souvent le même schéma. Les victimes sont incitées à acheter des cryptomonnaies sur une plateforme régulière. Une fois les fonds convertis en Bitcoin, Ethereum ou autre actif, elles sont invitées à les transférer vers une adresse prétendument liée à un compte de trading, un fonds d’investissement ou une opération de « sécurisation ».

Très souvent, les victimes voient apparaître un faux tableau de bord qui semble refléter des gains exponentiels. Lorsqu’elles souhaitent retirer leur argent, de nouveaux prétextes sont invoqués : frais de libération, taxes, erreurs techniques… Les demandes de versements complémentaires s’enchaînent. Cette technique s’apparente à un schéma d’escroquerie bien connu appelé « advance fee fraud ».

Ces transferts, une fois confirmés sur la blockchain, sont définitifs. Aucun recours bancaire n’est possible. Mais cela ne signifie pas qu’il n’y a rien à faire.

Que peut faire un avocat face à ce type de fraude ?

Contrairement à une idée reçue, les transactions en cryptomonnaies ne sont pas anonymes. Elles sont inscrites sur des blockchains publiques, et peuvent faire l’objet d’analyses techniques permettant de retracer les flux, même complexes.

Notre cabinet a développé en interne des outils et une méthodologie dédiés à ce travail d’investigation. Nous avons déjà traité plusieurs centaines d’analyses de portefeuilles, avec une approche rigoureuse permettant :

• D’identifier des adresses suspectes ou récurrentes dans des schémas de fraude
• De détecter les comportements typiques de portefeuilles dormants ou frauduleux
• De repérer des transferts vers des plateformes centralisées (CEX) soumises à des obligations KYC (Know Your Customer)

Nous avons également acquis une connaissance approfondie des méthodes de blanchiment utilisées dans l’univers des cryptomonnaies, notamment via les services de mixing, les bridges inter-blockchains et les plateformes non régulées. Cette expertise nous permet de documenter précisément les mécanismes mis en œuvre par les escrocs, en vue d’alimenter les enquêtes judiciaires et les poursuites pénales.

Par exemple, dans un dossier récemment traité, un portefeuille frauduleux ayant reçu des fonds détournés a transféré l’intégralité de son solde vers un service de mixing avant d’éclater les montants en plusieurs micro-portefeuilles. Ces portefeuilles ont ensuite été redirigés, étape par étape, vers une plateforme non régulée localisée hors de l’Union européenne. Bien que cette architecture vise à dissimuler les flux, il reste possible d’en reconstituer le cheminement grâce à une combinaison d’outils d’analyse blockchain et de techniques de contextualisation judiciaire rigoureusement appliquées.

Ces analyses font l’objet de rapports techniques et juridiques utilisés pour étayer les plaintes pénales.

Comment nous accompagnons concrètement les victimes ?

Notre accompagnement est global. Chaque dossier est adapté, mais les étapes sont généralement les suivantes :

• Analyse technique des transactions : traçage blockchain, cartographie des flux, identification des portefeuilles
• Rédaction de plaintes pénales complètes et personnalisées
• Signalements aux autorités compétentes (AMF, parquet, police judiciaire)
• Démarches auprès des plateformes d’échange centralisées pour identifier les bénéficiaires finaux
• Suivi de la procédure :
• Représentation devant les juridictions correctionnelles
• Assistance lors des auditions policières ou judiciaires
• Constitution de partie civile et suivi de l’enquête jusqu’à l’audience

Nous apportons également un appui stratégique en amont, notamment en informant nos clients des moyens de préservation de preuves, en collaborant avec des experts techniques indépendants si nécessaire, et en adaptant la stratégie contentieuse en fonction de la nature transnationale des faits.

Il est préférable d’engager l’analyse dès que possible : cela augmente sensiblement les chances de remonter les flux de manière efficace et structurée.

En conclusion

Les escroqueries aux cryptomonnaies s’appuient sur des stratégies bien rodées, mêlant manipulation psychologique, exploitation technique de la blockchain et illusion de légitimité. Pour les victimes, il est essentiel de savoir qu’il existe des leviers d’action.

Chez COLMAN Avocats, nous mettons à disposition notre compétence juridique et technique pour établir des analyses détaillées, exploitables par les services d’enquête et les juridictions. Notre objectif est double : d’une part, éclairer les flux suspects par des investigations blockchain rigoureuses ; d’autre part, sensibiliser les autorités et les victimes sur les mécanismes déployés par les escrocs. Cette approche vise non seulement à favoriser les poursuites, mais également à renforcer la prévention face à la prolifération de ces pratiques frauduleuses.

Nous nous engageons dans une démarche rigoureuse, documentée et proactive, fondée sur une double expertise juridique et technologique développée au fil de plusieurs années. Ce positionnement nous permet d’articuler une analyse blockchain poussée avec une stratégie contentieuse exigeante, pensée pour s’adapter aux exigences des juridictions françaises comme aux enjeux transnationaux. Une approche qui vise à servir au mieux les intérêts des victimes et à participer activement à la lutte contre la criminalité financière en ligne.