Les publications de COLMAN Avocats

Droit de la copropriété

Comment acquérir ou aménager vos combles en copropriété ?

acquisition et aménagement des combles

Au-dessus de chez vous, les combles sont inutilisés et vous souhaitez les aménager pour les occuper, gagner de la surface habitable ou du volume. Vous disposez peut-être là d’une opportunité pour vous agrandir sans déménager. Avant d’aménager les combles et d’entamer des travaux, plusieurs points doivent être vérifiés.

1. La nature des combles : un point essentiel

Il est nécessaire, au préalable, de s’interroger sur la nature des combles : est-ce une partie commune ou une partie privative ?

Mention expresse : S’il existe une mention de la nature des combles au sein du règlement de copropriété, et plus particulièrement dans l’état descriptif de division ou dans le titre de propriété, il n’y aura pas de difficulté, la nature sera clairement définie.

Absence de mention expresse : Si la mention écrite n’est pas assez précise ou claire, il peut y avoir lieu à divers interprétations et donc à un contentieux.

Il sera alors nécessaire de s’appuyer sur un faisceau d’indices afin de connaitre la nature des combles : usage exclusif ou non.

A ce titre, la Cour de cassation dans son arrêt du 22 mars 2000 a rejeté un pourvoi critiquant un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait reconnu l’aspect privatif des combles lorsque (i) il n’y avait aucun élément d’équipement collectif ou (ii) lorsque les combles n’étaient pas utiles pour les autres copropriétaires et/ou (iii) que leur desserte se faisait par les parties privatives d’un lot.

A toutes fins utiles, il convient également de noter que le syndic peut apporter des précisions quant à la qualification des combles en question.

2. La partie privative : des droits à tempérer selon les circonstances

Tout d’abord, en droit français, le législateur est venu préciser en son article 2 de la loi du 10 juillet 1965 que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

En vertu de ce texte, un copropriétaire peut donc disposer librement de sa partie privative et y effectuer des travaux à condition de ne pas porter atteinte au devenir de l’immeuble.

Il se peut toutefois que certaines clauses notamment les clauses d’habitation ou encore les clauses de jouissance paisible, viennent tempérer ce principe.

A titre d’exemple, la clause de jouissance paisible qui interdit toute nuisance au mode et à la tranquillité de vie des autres habitants de l’immeuble, est susceptible de venir contrarier la libre disposition de la partie privative.

Ainsi, il faudra se référer au règlement de copropriété pour savoir si une autorisation supplémentaire doit être donnée lorsque l’organisation du projet de la partie privative empiète sur les parties dites communes.

Par exemple, lorsque l’aménagement de la partie privative touche aux canalisations de l’immeuble, une autorisation quasi automatique est nécessaire. Il en va de même pour la modification de la charpente, des ouvertures de fenêtres de toit…

3. Comment utiliser une partie commune ?

Lorsque la partie n’est pas privative, elle est de ce fait qualifiée comme étant commune.

Deux options sont alors possibles :

  • demander à l’assemblée générale une autorisation à l’issue de laquelle des travaux pourront être effectués.
    • faire l’acquisition de la partie en question ; en d’autres termes, acheter les combles.

    Dans le cadre de la seconde options, l’assemblée générale devra voter et se prononcer sur trois points.

    L’assemblée générale devra approuver le principe d’acquisition de la partie visée. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose la nécessité d’un vote à double majorité. Autrement dit, deux majorités sont essentielles : la majorité des copropriétaires présents ou absents et celle des votes de tous les copropriétaires. 

    L’assemblée va devoir se prononcer sur la modification du règlement de copropriété et l’état descriptif de division et statuera sur l’autorisation d’éventuels travaux.

    En revanche l’unanimité des copropriétaires peut être demandée, lorsque la vente vient compromettre la partie privative appartenant à un autre copropriétaire. De la même façon, l’unanimité est requise lorsque la partie en question vient nuire à l’utilité de l’immeuble. A titre d’exemple, lorsque le projet de vente risque d’empiéter sur l’accès à la toiture pour les services d’entretien, l’unanimité des copropriétaires pour accepter le projet de vente, est requise.

    Si l’assemblée générale autorise le projet, celle-ci dressera un procès-verbal de l’acte et l’acquisition de la partie devra se faire devant notaire. Une fois l’autorisation définitive, le notaire ainsi que l’expert géomètre seront aptes à modifier et actualiser le règlement de la copropriété et de l’état descriptif de division.

    Pour information, il semble nécessaire de préciser que tous les frais de projet de vente de partie(s) commune(s) est à la charge de l’individu acheteur. Par frais, il convient de préciser qu’il s’agit des frais de vente, des frais de notaire et de l’expert géomètre, des honoraires du syndic ainsi que des frais accessoires.

    4. Les risques de l’appropriation d’une partie commune

    Si le propriétaire de la partie privative décide d’aménager cette dernière malgré l’interdiction issue des clauses ou de la décision de l’assemblée, une décision judiciaire peut être prise.

    A l’issu de cette décision, la personne aura l’obligation de remettre tout en ordre à ses frais personnels.

    Il convient également de préciser que les frais procéduraux peuvent être pris en compte et ce, à la charge de la personne ayant effectué l’aménagement. En outre, cette dernière pourrait avoir à payer des dommages et intérêts.

    Faire appel à un avocat en droit de la copropriété peut vous aider à sortir d’une impasse et à mener à bien votre projet. L’équipe de COLMAN Avocats est à votre disposition pour vous éclairer.

    Article rédigé avec la collaboration de Clara Etcheverry, juriste en droit des affaires