Résumé de la décision

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme l’ordonnance rendue le 5 novembre 2024 par le juge des référés du Tribunal de commerce de Nice.

La société d’investissement immobilier est condamnée à racheter les actions initiales de quatre investisseurs.

Les montants confirmés sont les suivants :

• 38 000 € pour un premier investisseur ;
• 38 000 € pour un deuxième investisseur ;
• 19 000 € pour un troisième investisseur ;
• 19 000 € pour un quatrième investisseur.

Le montant total du rachat des actions initiales atteint donc 114 000 €.

La Cour confirme aussi le remboursement de comptes courants d’associés à hauteur de 1 166,70 € chacun pour deux investisseurs.

Enfin, la société est condamnée aux dépens de l’appel et à payer aux investisseurs une somme totale de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le point essentiel

Lorsqu’une convention d’investissement prévoit un droit au rachat des actions après une période d’indisponibilité, la société ne peut pas écarter cette obligation par de simples difficultés financières ou par une contestation d’opportunité.

Les circonstances de l’affaire

En 2021, plusieurs investisseurs participent à une opération d’investissement immobilier.

Dans ce cadre, ils souscrivent des actions dans une société d’investissement. Certains réalisent également des apports en comptes courants d’associés.

Les conventions signées prévoient une période d’indisponibilité de deux ans. À l’issue de cette période, les investisseurs disposent d’une faculté de sortie.

Le 23 novembre 2023, ils sollicitent donc le remboursement du solde de leurs comptes courants. Ils demandent aussi le rachat de leurs actions, conformément aux conventions d’investissement.

La société ne donne toutefois pas suite à ces demandes.

Face à cette absence d’exécution, les investisseurs saisissent le juge des référés du Tribunal de commerce de Nice.

Le juge accueille une partie importante de leurs demandes. Il condamne notamment la société à racheter les actions initiales à leur valeur nominale de 1 € par action.

La société interjette alors appel et invoque plusieurs arguments pour tenter d’échapper à cette condamnation.

• Elle soutient notamment que les investisseurs auraient dû saisir un conciliateur.
• Elle invoque également la force majeure, l’intérêt social et ses difficultés financières.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence écarte ces arguments. Elle confirme ainsi l’obligation de rachat des actions initialement souscrites.

Chronologie de l'affaire

Chronologie de l’affaire

1

Souscription d’actions

Les investisseurs souscrivent des actions dans une société d’investissement immobilier.

2

Période d’indisponibilité

Les conventions prévoient une période d’indisponibilité de deux ans.

3

Demande de sortie

Les investisseurs demandent le rachat de leurs actions et le remboursement des comptes courants.

4

Absence d’exécution

La société ne procède pas spontanément au rachat demandé.

5

Saisine du juge des référés

Les investisseurs saisissent le Tribunal de commerce de Nice en référé.

6

Condamnation en première instance

Le juge des référés ordonne le rachat des actions initiales.

7

Confirmation en appel

La Cour d’appel confirme le droit au rachat des actions initiales.

Pourquoi les investisseurs obtiennent gain de cause

La Cour rappelle d’abord un principe simple : les conventions régulièrement signées doivent être exécutées.

Dans cette affaire, les investisseurs bénéficiaient d’un droit contractuel au rachat de leurs actions initiales. Ce droit pouvait être exercé après une période d’indisponibilité de deux ans.

Or cette période était arrivée à son terme.

La société ne contestait pas véritablement l’existence du droit au rachat. Elle invoquait principalement ses difficultés financières, ainsi que plusieurs obstacles juridiques pour s’opposer à l’exécution de son obligation.

La Cour écarte ces arguments.

Elle considère que la demande de rachat des actions initiales ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Dès lors, le juge des référés pouvait ordonner ce rachat à titre provisionnel.

Cette décision confirme ainsi qu’une société ne peut pas se soustraire à une obligation contractuelle claire en invoquant seulement des difficultés d’exécution

Définition : le rachat d’actions

Le rachat d’actions consiste, pour une société, à racheter les titres détenus par un actionnaire. Lorsqu’il est prévu par une convention d’investissement, ce rachat peut devenir une obligation contractuelle à la charge de la société.

La clause de conciliation ne rendait pas l’action irrecevable

La société soutenait que les investisseurs ne pouvaient pas agir directement en justice. Selon elle, ils auraient d’abord dû saisir un conciliateur, en application d’une clause prévue par les statuts.

La Cour vérifie toutefois le champ d’application exact de cette clause de conciliation.

Elle relève que cette clause visait des conflits spécifiques, notamment les situations susceptibles de porter atteinte à l’intérêt social. Elle concernait également les désaccords persistants empêchant l’adoption d’une décision collective.

Or, dans cette affaire, le litige portait sur un objet différent.

Les investisseurs ne demandaient pas au juge de trancher un conflit de gouvernance. Ils sollicitaient l’exécution d’une convention d’investissement et le rachat des actions prévu par ce contrat.

La Cour en déduit que la clause de conciliation ne s’appliquait pas à ce litige. Par conséquent, l’action des investisseurs était recevable.

À retenir

Une clause de conciliation préalable ne bloque pas automatiquement une action en justice. Il faut vérifier si la clause vise réellement le litige concerné.

Les difficultés financières ne constituent pas une force majeure

La société invoquait également la force majeure pour justifier l’inexécution de son obligation.

Elle soutenait que ses difficultés internes et financières l’empêchaient de procéder au rachat des actions.

La Cour écarte cet argument.

Elle rappelle qu’un débiteur ne peut pas, en principe, se libérer d’une obligation de paiement en invoquant la force majeure.

En tout état de cause, les circonstances invoquées ne remplissaient pas les conditions exigées. Elles n’étaient ni suffisamment imprévisibles, ni irrésistibles, ni extérieures à la société.

La Cour confirme donc que ces difficultés financières ne permettaient pas à la société d’échapper à son obligation contractuelle.

Définition : la force majeure contractuelle

La force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur qui empêche l’exécution du contrat. En matière d’obligation de payer une somme d’argent, elle permet rarement au débiteur d’échapper à son engagement.

L’intérêt social ne suffisait pas à écarter le rachat

La société soutenait également que le rachat des actions porterait atteinte à l’intérêt social. Elle invoquait aussi le principe d’égalité entre les actionnaires.

La Cour ne retient pas cette argumentation.

Elle relève que les investisseurs exerçaient un droit expressément prévu par les conventions d’investissement. Leur demande de rachat s’inscrivait donc dans le cadre contractuel accepté par les parties.

La société ne pouvait pas écarter ce droit au seul motif que le rachat était défavorable à sa trésorerie ou à son organisation interne.

La Cour confirme ainsi que l’intérêt social ne permettait pas, en l’espèce, de faire obstacle à l’obligation de rachat des actions initiales.

À retenir

• Une convention d’investissement peut prévoir une obligation de rachat des actions.
• Les difficultés financières de la société ne suffisent pas toujours à suspendre cette obligation.
• Une clause de conciliation doit être applicable au litige pour bloquer l’action.
• Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Cette décision est utile pour les investisseurs confrontés à une société qui refuse d’exécuter une clause de sortie.

Elle rappelle qu’un droit au rachat peut être opposé à la société lorsqu’il est prévu par une convention d’investissement ou par un autre contrat.

Elle confirme aussi un point important : les difficultés financières de la société ne suffisent pas toujours à neutraliser une obligation contractuelle claire.

En pratique, chaque dossier doit toutefois être analysé avec précision.

Il faut notamment vérifier les statuts, la convention d’investissement, la clause de sortie, la période d’indisponibilité et les conditions de rachat.

Il faut aussi examiner les clauses de conciliation, les éventuels délais de paiement et les contestations soulevées par la société.

Lorsque l’obligation de rachat n’est pas sérieusement contestable, une action en référé peut être envisagée. Elle peut permettre d’obtenir rapidement une décision à titre provisionnel.

En revanche, si le contrat nécessite une interprétation complexe, ou si l’obligation est sérieusement discutée, une action devant le juge du fond peut être nécessaire.

FAQ : convention d’investissement, rachat d’actions et recours des investisseurs

Pour consulter la décision : voir le lien

Une vague de rectifications liées aux investissements CAPIOM

De nombreux contribuables reçoivent depuis plusieurs mois un courrier de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) intitulé :« Proposition de rectification – Réduction d’impôt au titre des investissements Outre-Mer ».

Ces notifications concernent des opérations de défiscalisation réalisées entre 2016 et 2019 par l’intermédiaire de la société CAPIOM (Capital Investissements Outre-Mer). Elles visent des souscriptions au capital de sociétés civiles immobilières (SCI) : telles que AEGIR, LUXORIA, LUYTEN, LSB16R, LSB16S, LSB16T, LSB16U, LSB17R, LSB17S, LSB17T ; créées pour financer la construction de logements sociaux en Martinique, Guadeloupe, Réunion ou Guyane.

Ces investissements avaient pour objectif de permettre aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 50 %, en application de l’article 199 undecies C du Code général des impôts. Ce dispositif fiscal encourageait la construction de logements sociaux dans les départements d’Outre-Mer.

Une remise en cause tardive des avantages fiscaux

Plusieurs années après ces opérations, la DGFIP procède à un réexamen global des programmes concernés.

Elle estime, dans de nombreux cas, que les conditions légales du dispositif ne sont plus réunies.

Les motifs avancés sont récurrents :

• les immeubles financés n’auraient pas été achevés dans le délai de deux ans à compter de la fin des fondations ;
• certains actes notariés de vente ont été résolus rétroactivement, entraînant la perte de propriété des SCI ;
• et aucune location sociale effective n’aurait été constatée.

La conséquence est lourde : la réduction d’impôt initialement obtenue devient caduque et doit être remboursée avec intérêts de retard. Ces propositions de rectification concernent aujourd’hui des centaines de contribuables placés dans des situations comparables.

Un mécanisme juridique précis : la proposition de rectification

La proposition de rectification est la première étape de la procédure contradictoire. Elle expose le montant des réductions d’impôt remises en cause, la base légale invoquée, ainsi que le calcul des rappels d’impôt sur le revenu.

Ce courrier ne constitue pas une décision définitive : il ouvre un débat contradictoire avec l’administration. Le contribuable dispose d’un délai légal pour formuler des observations écrites et fournir les justificatifs nécessaires.

Il est essentiel, à ce stade, de ne pas reconnaître de faits incertains et de répondre dans les délais, idéalement avec un accompagnement juridique permettant de sécuriser la procédure et d’organiser la défense.

Une situation récurrente mais des dossiers singuliers

Depuis septembre 2025, les services fiscaux adressent des propositions de rectification quasi identiques à la plupart des investisseurs des programmes CAPIOM.

Les dates, les montants et les formulations sont souvent similaires.

Cependant, chaque dossier reste juridiquement distinct :

• les conditions d’achèvement varient selon les chantiers ;
• la propriété des biens peut avoir été conservée partiellement ou temporairement ;
• certaines SCI ont pu initier des démarches concrètes en vue de la location sociale.

Une analyse individualisée demeure donc indispensable pour déterminer la régularité de la reprise fiscale et identifier les éléments de preuve à produire.

Les conditions légales du dispositif Outre-Mer

L’article 199 undecies C du Code général des impôts subordonne l’avantage fiscal à plusieurs conditions cumulatives :

1. Achèvement des immeubles dans un délai de deux ans à compter de la fin des fondations ;
2. Propriété effective des biens par la société porteuse (SCI) ;
3. Affectation à la location sociale pendant une durée minimale et selon les critères réglementaires.

Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la reprise de la réduction d’impôt.

Toutefois, l’appréciation des faits peut être nuancée :

• un retard d’achèvement dû à un cas de force majeure (pandémie, cyclone, litige administratif) ;
• une résolution d’acte aux effets limités ;
• ou encore des démarches effectives de mise en location ;
• autant d’éléments susceptibles d’atténuer ou d’écarter la rectification.

La méthodologie COLMAN Avocats

Le cabinet COLMAN Avocats accompagne depuis plusieurs années des contribuables confrontés à des rectifications liées aux investissements Outre-Mer, notamment dans le cadre des dispositifs CAPIOM.

Nos équipes interviennent à chaque étape :

• analyse du courrier et des pièces ;
• évaluation des risques fiscaux ;
• rédaction des observations ;
• et, si nécessaire, préparation du recours hiérarchique ou contentieux.

Nous travaillons en transparence et indépendance, avec une exigence de rigueur probatoire et une approche stratégique individualisée.

Conclusion

La proposition de rectification CAPIOM marque une phase contradictoire importante, mais elle ne préjuge pas de la décision finale.

Chaque situation mérite une analyse juridique approfondie pour reconstituer la réalité des opérations, apprécier la conformité du dispositif et, le cas échéant, réduire l’impact fiscal.

Face à ces courriers standardisés, la preuve et la procédure demeurent les deux leviers essentiels de défense.

COLMAN Avocats, à vos côtés

Basé à Paris et Marseille, COLMAN Avocats assiste les investisseurs concernés par les rectifications fiscales liées à la défiscalisation Outre-Mer.

Nos avocats interviennent dans un cadre strictement confidentiel, afin d’organiser la réponse dans les délais légaux et de protéger vos intérêts.

Contactez le cabinet pour une analyse personnalisée de votre situation.