Avant d’aménager les combles et d’entamer des travaux, plusieurs points doivent être vérifiés.

1. La nature des combles : un point essentiel

Il est nécessaire, au préalable, de s’interroger sur la nature des combles : partie commune ou une partie privative ?

Pour ce faire, il faut vérifier s’il existe une mention de la nature des combles au sein du règlement de copropriété. Cela peut être le cas dans l’état descriptif de division ou dans le titre de propriété. Si tel est le cas, aucune difficulté la nature des combles est définie.

En cas de doute ou d’absence de mention, les choses se compliquent un peu. En effet, dans ce cas, il peut y avoir lieu à diverses interprétations et donc un risque de contentieux.

Ainsi, la jurisprudence a déjà reconnu l’aspect privatif des combles lorsque (i) il n’y avait aucun élément d’équipement collectif ou (ii) lorsque les combles n’étaient pas utiles pour les autres copropriétaires et/ou (iii) que leur desserte se faisait par les parties privatives d’un lot.

A toutes fins utiles, il convient également de noter que le syndic peut apporter des précisions pour la qualification des combles.

2. Définition des parties privatives

Tout d’abord, en droit français, le législateur est venu préciser que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » (art. 2 – Loi du 10 juillet 1965).

En vertu de ce texte, un copropriétaire peut donc disposer librement de sa partie privative et effectuer des travaux à condition de ne pas porter atteinte au devenir de l’immeuble.

Il se peut toutefois que certaines clauses (clauses d’habitation ou de jouissance paisible) viennent tempérer ce principe.

A titre d’exemple, la clause de jouissance paisible, interdit toute nuisance susceptible de venir contrarier la libre disposition de la partie privative.

Il est donc important de se référer au règlement de copropriété pour savoir si une autorisation supplémentaire doit être donnée lorsque l’organisation du projet de la partie privative empiète sur les parties dites communes.

Par exemple, lorsque l’aménagement de la partie privative touche aux canalisations de l’immeuble, une autorisation est nécessaire. Il en va de même pour la modification de la charpente, des ouvertures de fenêtres de toit, etc.

Lorsque la partie n’est pas privative elle est de ce fait qualifiée comme étant commune.

3. Comment utiliser une partie commune ?

Face à une partie commune, deux options sont alors possibles :

• demander à l’assemblée générale une autorisation à l’issue de laquelle des travaux pourront être effectués ;
• faire l’acquisition de la partie en question ; en d’autres termes, acheter les combles.

Dans le cadre de la seconde options, l’assemblée générale devra voter et se prononcer sur trois points.

L’assemblée générale devra approuver, lors d’un vote à la double majorité, le principe d’acquisition de la partie visée (art. 26 de la Loi du 10 juillet 1965).

Autrement dit, deux majorités sont essentielles : la majorité des copropriétaires présents ou absents et celle des votes de tous les copropriétaires.

L’assemblée va devoir se prononcer sur (i) la modification du règlement de copropriété, (ii) l’état descriptif de division et (iii) statuera sur l’autorisation d’éventuels travaux.

En revanche, lorsque la vente vient compromettre la partie privative d’un autre copropriétaire, l’unanimité est requise.

De la même façon, l’unanimité est requise lorsque la partie en question vient nuire à l’utilité de l’immeuble.

A titre d’exemple, tel est le cas lorsque le projet de vente risque d’empiéter sur l’accès à la toiture pour les services d’entretien.

Si l’assemblée générale autorise le projet, celle-ci dressera un procès-verbal de l’acte et l’acquisition de la partie devra se faire devant notaire. Une fois l’autorisation définitive, le notaire ainsi que l’expert géomètre seront aptes à modifier et actualiser le règlement de la copropriété et de l’état descriptif de division.

Il semble nécessaire de préciser que tous les frais de projet de vente de partie(s) commune(s) sont à la charge de l’acheteur. Concernant les frais, il s’agit des frais de vente, des frais de notaire et de l’expert géomètre, des honoraires du syndic ainsi que des frais accessoires.

4. Les risques de l’appropriation d’une partie commune

Le propriétaire qui s’approprie une partie commune malgré l’interdiction issue des clauses ou de la décision de l’assemblée pourra être condamné à payer des dommages et intérêts.

A l’issu de cette décision, la personne aura l’obligation de remettre tout en ordre à ses frais personnels.

Par ailleurs, les frais de procédure peuvent être à la charge de la personne ayant effectué l’aménagement.

Un avocat en droit de la copropriété peut vous aider à sortir d’une impasse. Ainsi, il pourra vous aider à mener à bien votre projet.

L’équipe de COLMAN Avocats est à votre disposition pour vous éclairer. Notre équipe intervient régulièrement auprès de syndic et copropriétaire pour la défense de leurs intérêts.

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Article rédigé avec la collaboration de Clara Etcheverry, juriste en droit des affaires.