Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales, commune à l’ensemble de copropriétaires

Les charges générales, supportées par l’ensemble des copropriétaires, servent à financer le fonctionnement de la copropriété.

Elles représentent les principales des dépenses liées à la conservation, l’entretien et la gestion des parties commune. Tel est le cas par exemple du ménage, des ravalements de façade, de la rémunération du syndicat. Elles concernent l’ensemble de la copropriété.

Ainsi, les ces dépenses sont imputées à tous les copropriétaires en fonction de leur tantième. Les tantièmes sont définis en fonction de la valeur de leur lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble.

Des problématiques peuvent survenir si un lot est démembré ou s’il est détenu en indivision ou en société.

Le cabinet COLMAN Avocats a développé un savoir-faire en matière de droit de la copropriété et peut vous accompagner dans le cadre des problématiques rencontrées.

Les charges spéciales, liées au bénéfice d’un service

Les charges spéciales sont supportées par certains copropriétaires. En effet, ces charges sont attachés à un service en particulier. Tel est le cas par exemple des frais d’ascenseur qui ne sont pas dû pour les personnes habitant au rez-de-chaussée.

Seuls sont pris en compte les copropriétaires qui ont la possibilité d’utiliser le service en question et non ceux qui l’utilisent vraiment.

Vous pouvez vous reportez au règlement de copropriété. En effet, c’est le règlement de copropriété qui détermine la nature de chaque dépense et leur quote-part.

Ainsi, le règlement de copropriété définit en fonction de leur utilité pour les copropriétaires les dépenses liées aux équipement collectifs et aux services.

La question de la répartition des charges

Cette distinction entre les charges générales et spéciales est importante notamment lors de l’approbation des comptes de la copropriété (voir notamment une décision de la Cour de cassation – Cass, Civ. 3e, 9 février 2011, 09-70.951).

Il est possible de modifier la répartition des charges de copropriété.

Cette modification doit être votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, cette formalité n’est pas nécessaire en cas de répartition résultant de la vente de partie communes. Ainsi, en cas de division d’un lot en plusieurs lots, en cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une aggravation ou une diminution des charges liées aux services et équipements collectifs.

Le cabinet COLMAN Avocats représente de nombreux particuliers et syndics dans le cadre de litiges liés aux charges de copropriété.

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Nous sommes à votre disposition, n’hésitez pas à prendre contact avec nous ou à compléter le formulaire de contact.

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes relatives à un immeuble que doivent payer collectivement les copropriétaires.

Ces dernières font l’objet d’une répartition prévue légalement entre copropriétaires en fonction de la valeur du lot. Sont ainsi pris en compte : la consistance du lot, sa superficie et sa situation. Ladite répartition est fixée dans le règlement de copropriété qui est un document contractuel rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble.

C’est le syndic qui veille au recouvrement des charges de copropriété. A défaut de versement, la responsabilité du/des copropriétaire(s) peut être engagée.

Il existe deux catégories de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.  C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la répartition des charges.

• En ce qui concerne les charges générales d’abord, il s’agit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Il peut également s’agir des frais de tenues des assemblées générales ou des honoraires du syndic.

Tous les copropriétaires participent obligatoirement à ces charges.

• Puis, les charges spéciales de copropriété sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs (ascenseur, vide-ordures…).

Elles sont fixées en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement pour chaque lot. Toutefois, il peut arriver que la réparation semble injustifiée ou inéquitable pour les copropriétaires. Ainsi, ces derniers ont la possibilité de la contester.

2.     La contestation

Il convient de préciser qu’avant d’intenter toute action judiciaire, le copropriétaire doit tenter de faire évoluer les choses à l’amiable.

2.1 La contestation amiable

Au titre de la phase amiable, il convient de distinguer deux situations :

• La modification du règlement de copropriété d’origine lors d’une assemblée générale nécessitant l’accord de tous les copropriétaires.
• La modification en cas de changements intervenus dans l’immeuble lors d’une assemblée générale nécessitant une majorité variable en fonction de la modification effectuée dans l’immeuble. 

En cas d’échec de la contestation amiable, le copropriétaire peut engager une action judiciaire.

2.2 La contestation judiciaire

Le copropriétaire qui décide d’ester en justice aura trois possibilités :

• Premièrement, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une décision en assemblée générale s’il s’est opposé à la décision ou s’il était absent lors de l’assemblée et ce, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Cette action est prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
• Aussi, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une disposition du règlement de copropriété afin d’obtenir la caducité de la quote-part de charges qui lui est imputée.
• Enfin, il peut demander la révision du règlement de copropriété afin de revoir à la baisse le montant des charges payées et ce dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou de deux ans à compter de l’achat d’un lot par le copropriétaire acheteur.

Selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, cette action n’est possible que dans deux cas :

• Si la quote-part du copropriétaire demandeur est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.
• Si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.

Si la demande du copropriétaire est fondée, le tribunal pourra établir une nouvelle réparation des charges de copropriété.

Le cabinet COLMAN Avocats vous conseille en matière de droit de la copropriété. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

Article rédigé avec la collaboration de Garance Casacci, juriste en droit des affaires.