Vous venez de recevoir une proposition de rectification fiscale liée à un investissement CAPIOM ? Depuis plusieurs mois, des centaines d’investisseurs se trouvent dans la même situation. Ces courriers de la DGFIP remettent en cause les avantages fiscaux liés aux programmes de défiscalisation Outre-Mer.
Une vague de rectifications liées aux investissements CAPIOM
De nombreux contribuables reçoivent depuis plusieurs mois un courrier de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) intitulé :« Proposition de rectification – Réduction d’impôt au titre des investissements Outre-Mer ».
Ces notifications concernent des opérations de défiscalisation réalisées entre 2016 et 2019 par l’intermédiaire de la société CAPIOM (Capital Investissements Outre-Mer). Elles visent des souscriptions au capital de sociétés civiles immobilières (SCI) : telles que AEGIR, LUXORIA, LUYTEN, LSB16R, LSB16S, LSB16T, LSB16U, LSB17R, LSB17S, LSB17T ; créées pour financer la construction de logements sociaux en Martinique, Guadeloupe, Réunion ou Guyane.
Ces investissements avaient pour objectif de permettre aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 50 %, en application de l’article 199 undecies C du Code général des impôts. Ce dispositif fiscal encourageait la construction de logements sociaux dans les départements d’Outre-Mer.
Une remise en cause tardive des avantages fiscaux
Plusieurs années après ces opérations, la DGFIP procède à un réexamen global des programmes concernés.
Elle estime, dans de nombreux cas, que les conditions légales du dispositif ne sont plus réunies.
Les motifs avancés sont récurrents :
- les immeubles financés n’auraient pas été achevés dans le délai de deux ans à compter de la fin des fondations ;
- certains actes notariés de vente ont été résolus rétroactivement, entraînant la perte de propriété des SCI ;
- et aucune location sociale effective n’aurait été constatée.
La conséquence est lourde : la réduction d’impôt initialement obtenue devient caduque et doit être remboursée avec intérêts de retard. Ces propositions de rectification concernent aujourd’hui des centaines de contribuables placés dans des situations comparables.
Un mécanisme juridique précis : la proposition de rectification
La proposition de rectification est la première étape de la procédure contradictoire. Elle expose le montant des réductions d’impôt remises en cause, la base légale invoquée, ainsi que le calcul des rappels d’impôt sur le revenu.
Ce courrier ne constitue pas une décision définitive : il ouvre un débat contradictoire avec l’administration. Le contribuable dispose d’un délai légal pour formuler des observations écrites et fournir les justificatifs nécessaires.
Il est essentiel, à ce stade, de ne pas reconnaître de faits incertains et de répondre dans les délais, idéalement avec un accompagnement juridique permettant de sécuriser la procédure et d’organiser la défense.
Une situation récurrente mais des dossiers singuliers
Depuis septembre 2025, les services fiscaux adressent des propositions de rectification quasi identiques à la plupart des investisseurs des programmes CAPIOM.
Les dates, les montants et les formulations sont souvent similaires.
Cependant, chaque dossier reste juridiquement distinct :
- les conditions d’achèvement varient selon les chantiers ;
- la propriété des biens peut avoir été conservée partiellement ou temporairement ;
- certaines SCI ont pu initier des démarches concrètes en vue de la location sociale.
Une analyse individualisée demeure donc indispensable pour déterminer la régularité de la reprise fiscale et identifier les éléments de preuve à produire.
Les conditions légales du dispositif Outre-Mer
L’article 199 undecies C du Code général des impôts subordonne l’avantage fiscal à plusieurs conditions cumulatives :
- Achèvement des immeubles dans un délai de deux ans à compter de la fin des fondations ;
- Propriété effective des biens par la société porteuse (SCI) ;
- Affectation à la location sociale pendant une durée minimale et selon les critères réglementaires.
Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la reprise de la réduction d’impôt.
Toutefois, l’appréciation des faits peut être nuancée :
- un retard d’achèvement dû à un cas de force majeure (pandémie, cyclone, litige administratif) ;
- une résolution d’acte aux effets limités ;
- ou encore des démarches effectives de mise en location ;
- autant d’éléments susceptibles d’atténuer ou d’écarter la rectification.
La méthodologie COLMAN Avocats
Le cabinet COLMAN Avocats accompagne depuis plusieurs années des contribuables confrontés à des rectifications liées aux investissements Outre-Mer, notamment dans le cadre des dispositifs CAPIOM.
Nos équipes interviennent à chaque étape :
- analyse du courrier et des pièces ;
- évaluation des risques fiscaux ;
- rédaction des observations ;
- et, si nécessaire, préparation du recours hiérarchique ou contentieux.
Nous travaillons en transparence et indépendance, avec une exigence de rigueur probatoire et une approche stratégique individualisée.
Conclusion
La proposition de rectification CAPIOM marque une phase contradictoire importante, mais elle ne préjuge pas de la décision finale.
Chaque situation mérite une analyse juridique approfondie pour reconstituer la réalité des opérations, apprécier la conformité du dispositif et, le cas échéant, réduire l’impact fiscal.
Face à ces courriers standardisés, la preuve et la procédure demeurent les deux leviers essentiels de défense.
COLMAN Avocats, à vos côtés
Basé à Paris et Marseille, COLMAN Avocats assiste les investisseurs concernés par les rectifications fiscales liées à la défiscalisation Outre-Mer.
Nos avocats interviennent dans un cadre strictement confidentiel, afin d’organiser la réponse dans les délais légaux et de protéger vos intérêts.
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