L’achat d’un bien immobilier en bitcoin, ether ou autre cryptomonnaie suscite une curiosité croissante, notamment parmi les investisseurs disposant d’un portefeuille significatif d’actifs numériques. À l’heure où les usages du web3 se démocratisent, une question revient avec insistance : peut-on réellement acheter un appartement ou une maison en cryptomonnaie en France ? Et si oui, à quelles conditions ?
Une qualification juridique claire : des actifs, non une monnaie
Les cryptomonnaies ne sont pas reconnues en France comme une monnaie ayant cours légal. Le Code monétaire et financier les qualifie d’« actifs numériques » (article L. 54-10-1), c’est-à-dire de biens incorporels distincts de l’euro. Par conséquent, aucune partie ne peut être contrainte d’accepter un paiement en cryptomonnaie.
Cependant, la loi n’interdit pas l’usage volontaire de ces actifs comme instrument de règlement, dès lors qu’un accord exprès est trouvé entre les parties à la transaction. C’est précisément dans cet espace contractuel que s’inscrit la possibilité d’un achat immobilier en cryptomonnaie.
Les étapes d’une acquisition immobilière via crypto-actifs
Dans la pratique, une transaction de ce type requiert une organisation rigoureuse et un accompagnement professionnel dès l’origine. Les grandes étapes en sont les suivantes :
1. L’accord initial entre vendeur et acquéreur
Il est impératif que les deux parties conviennent explicitement de l’utilisation de cryptomonnaies comme modalité de paiement. Cet accord doit être formalisé par écrit, idéalement dès la promesse ou le compromis de vente, en précisant la nature des crypto-actifs, les modalités de conversion éventuelle, ainsi que la date de valorisation.
2. La conversion via un PSAN
Dans la majorité des cas, le paiement ne se fait pas directement en cryptomonnaie. L’acheteur procède à une conversion préalable en euros auprès d’un Prestataire de Services sur Actifs Numériques (PSAN) enregistré auprès de l’AMF. Ce mécanisme permet d’éviter les risques liés à la volatilité et de répondre aux exigences réglementaires.
3. Le contrôle de l’origine des fonds
Le notaire, en tant que professionnel soumis à la réglementation anti-blanchiment (LCB-FT), doit s’assurer de la licéité des fonds. Cela implique une traçabilité complète du parcours des crypto-actifs, notamment en cas de conversion récente. Les plateformes étrangères, peu transparentes, peuvent ici constituer un obstacle.
4. La signature de l’acte authentique
Une fois les fonds convertis, justifiés et déposés sur le compte de l’étude notariale, l’acte de vente peut être signé. À ce stade, la transaction ne diffère plus formellement d’une vente immobilière classique.
Atouts, limites et vigilance juridique
L’achat immobilier en cryptomonnaie présente certains avantages, mais soulève aussi des complexités qu’il serait dangereux de sous-estimer.
Avantages potentiels
- Souplesse des montages : pour des profils patrimoniaux atypiques ou des opérations internationales, le recours aux crypto-actifs peut ouvrir des possibilités nouvelles.
- Rapidité relative : les délais bancaires peuvent être évités dans certaines configurations.
- Diversification : les investisseurs exposés aux cryptomonnaies peuvent mobiliser leur capital sans passer par une cession anticipée.
Points de vigilance
- Volatilité des crypto-actifs : une variation de quelques heures peut faire perdre plusieurs milliers d’euros.
- Complexité juridique : la transaction peut revêtir, selon les cas, la forme d’un contrat de vente avec paiement en nature ou d’un contrat d’échange (troc), avec des conséquences fiscales différentes.
- Risques de requalification : en cas d’absence de conversion préalable, l’acte notarié peut être fragilisé.
Ainsi, toute opération implique un travail d’anticipation fiscale et déclarative. En cas de plus-value sur les crypto-actifs utilisés, l’imposition doit être calculée et intégrée au schéma d’ensemble.
Une tendance internationale en progression
Dans certaines juridictions comme le Portugal ou Dubaï, l’acquisition de biens en cryptomonnaie est déjà largement répandue. Ces pays ont su créer des environnements réglementaires propices, en conciliant innovation financière et sécurité juridique.
En France, le cadre légal reste plus strict, mais il n’est pas bloquant. Les professionnels du droit explorent progressivement des montages compatibles avec les exigences fiscales et anti-blanchiment, tout en intégrant les usages émergents du web3.
L’intérêt croissant des clients internationaux pour l’immobilier français, couplé à la maturité grandissante de l’écosystème crypto, pousse à une adaptation progressive des pratiques.
Le rôle stratégique de l’avocat dans la sécurisation de l’opération
Contrairement à une idée parfois répandue, le notaire n’est pas le seul acteur juridique de l’opération. L’avocat intervient bien en amont, dans la structuration globale de la transaction.
Son rôle est multiple :
- Identifier les risques : fiscalité, origine des fonds, conformité réglementaire
- Négocier les actes préparatoires : promesse de vente, clauses suspensives spécifiques
- Accompagner les relations contractuelles : avec le PSAN, la plateforme de conversion, la banque, voire l’administration fiscale
Il s’agit d’un travail sur-mesure, qui doit tenir compte de la nature des crypto-actifs, du profil de l’acquéreur (résident ou non-résident, particulier ou structure), et de la typologie du bien concerné.
Conclusion
L’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie en France n’est plus une utopie. Il constitue, en 2025, une possibilité réelle mais exigeante, qui suppose rigueur, anticipation et expertise.
Le recours à un avocat disposant d’une double compétence en droit immobilier et en actifs numériques s’avère indispensable pour sécuriser ce type d’opérations. Plus qu’un effet de mode, il s’agit d’une tendance de fond, appelée à se consolider à mesure que les usages du numérique s’ancrent dans la pratique notariale et patrimoniale.
Le cabinet COLMAN Avocats intervient en matière de droit immobilier et de régulation des crypto-actifs, avec une expertise croisée sur les opérations complexes impliquant des actifs numériques. Nous accompagnons investisseurs, particuliers ou professionnels dans la structuration, la sécurisation et la conformité de leurs projets, en intégrant les exigences du droit immobilier, de la fiscalité des crypto-actifs et des obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Notre approche, fondée sur la rigueur juridique et l’écoute stratégique, permet d’anticiper les risques et de construire des solutions adaptées à chaque profil.
