1. Le principe : la répartition des charges entre chaque copropriétaire
Les charges de copropriété sont les dépenses courantes relatives à un immeuble que doivent payer collectivement les copropriétaires.
Ces dernières font l’objet d’une répartition prévue légalement entre copropriétaires en fonction de la valeur du lot. Sont ainsi pris en compte : la consistance du lot, sa superficie et sa situation. Ladite répartition est fixée dans le règlement de copropriété qui est un document contractuel rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble.
C’est le syndic qui veille au recouvrement des charges de copropriété. A défaut de versement, la responsabilité du/des copropriétaire(s) peut être engagée.
Il existe deux catégories de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales. C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la répartition des charges.
- En ce qui concerne les charges générales d’abord, il s’agit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Il peut également s’agir des frais de tenues des assemblées générales ou des honoraires du syndic.
Tous les copropriétaires participent obligatoirement à ces charges.
- Puis, les charges spéciales de copropriété sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs (ascenseur, vide-ordures…).
Elles sont fixées en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement pour chaque lot. Toutefois, il peut arriver que la réparation semble injustifiée ou inéquitable pour les copropriétaires. Ainsi, ces derniers ont la possibilité de la contester.
2. La contestation
Il convient de préciser qu’avant d’intenter toute action judiciaire, le copropriétaire doit tenter de faire évoluer les choses à l’amiable.
2.1 La contestation amiable
Au titre de la phase amiable, il convient de distinguer deux situations :
- La modification du règlement de copropriété d’origine lors d’une assemblée générale nécessitant l’accord de tous les copropriétaires.
- La modification en cas de changements intervenus dans l’immeuble lors d’une assemblée générale nécessitant une majorité variable en fonction de la modification effectuée dans l’immeuble.
En cas d’échec de la contestation amiable, le copropriétaire peut engager une action judiciaire.
2.2 La contestation judiciaire
Le copropriétaire qui décide d’ester en justice aura trois possibilités :
- Premièrement, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une décision en assemblée générale s’il s’est opposé à la décision ou s’il était absent lors de l’assemblée et ce, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Cette action est prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
- Aussi, le copropriétaire peut demander l’annulation d’une disposition du règlement de copropriété afin d’obtenir la caducité de la quote-part de charges qui lui est imputée.
- Enfin, il peut demander la révision du règlement de copropriété afin de revoir à la baisse le montant des charges payées et ce dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou de deux ans à compter de l’achat d’un lot par le copropriétaire acheteur.
Selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, cette action n’est possible que dans deux cas :
- Si la quote-part du copropriétaire demandeur est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.
- Si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être en application de la répartition légale des charges de copropriété.
Si la demande du copropriétaire est fondée, le tribunal pourra établir une nouvelle réparation des charges de copropriété.
Le cabinet COLMAN Avocats vous conseille en matière de droit de la copropriété. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.
Article rédigé avec la collaboration de Garance Casacci, juriste en droit des affaires.
