Lorsqu’un immeuble est géré en partie copropriété cela génère pour les copropriétaires des charges à supporter.
Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales, commune à l’ensemble de copropriétaires
Les charges générales, supportées par l’ensemble des copropriétaires, servent à financer le fonctionnement de la copropriété.
Elles représentent les principales des dépenses liées à la conservation, l’entretien et la gestion des parties commune. Tel est le cas par exemple du ménage, des ravalements de façade, de la rémunération du syndicat. Elles concernent l’ensemble de la copropriété.
Ainsi, les ces dépenses sont imputées à tous les copropriétaires en fonction de leur tantième. Les tantièmes sont définis en fonction de la valeur de leur lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble.
Des problématiques peuvent survenir si un lot est démembré ou s’il est détenu en indivision ou en société.
Le cabinet COLMAN Avocats a développé un savoir-faire en matière de droit de la copropriété et peut vous accompagner dans le cadre des problématiques rencontrées.
Les charges spéciales, liées au bénéfice d’un service
Les charges spéciales sont supportées par certains copropriétaires. En effet, ces charges sont attachés à un service en particulier. Tel est le cas par exemple des frais d’ascenseur qui ne sont pas dû pour les personnes habitant au rez-de-chaussée.
Seuls sont pris en compte les copropriétaires qui ont la possibilité d’utiliser le service en question et non ceux qui l’utilisent vraiment.
Vous pouvez vous reportez au règlement de copropriété. En effet, c’est le règlement de copropriété qui détermine la nature de chaque dépense et leur quote-part.
Ainsi, le règlement de copropriété définit en fonction de leur utilité pour les copropriétaires les dépenses liées aux équipement collectifs et aux services.
La question de la répartition des charges
Cette distinction entre les charges générales et spéciales est importante notamment lors de l’approbation des comptes de la copropriété (voir notamment une décision de la Cour de cassation – Cass, Civ. 3e, 9 février 2011, 09-70.951).
Il est possible de modifier la répartition des charges de copropriété.
Cette modification doit être votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cependant, cette formalité n’est pas nécessaire en cas de répartition résultant de la vente de partie communes. Ainsi, en cas de division d’un lot en plusieurs lots, en cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une aggravation ou une diminution des charges liées aux services et équipements collectifs.
Le cabinet COLMAN Avocats représente de nombreux particuliers et syndics dans le cadre de litiges liés aux charges de copropriété.
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