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Droit de la copropriété

Comment annuler une résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires ?

Annuler décision de copro

Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez faire annuler une résolution (décision) d’une assemblée générale ? Vous pouvez contester ces décisions sur le fond et/ou sur la forme grâce à l’intervention d’un avocat. Le cabinet COLMAN Avocats vous accompagne dans vos démarches.

1. L’assemblée générale de copropriété

Vous êtes copropriétaire lorsque vous possédez un bien avec d’autres personnes, comme c’est le cas notamment lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement.

Ainsi, vous êtes propriétaire de votre appartement mais vous possédez également une proportion ou une quote-part des parties communes (l’escalier et/ou l’ascenseur, le hall d’entrée, les couloirs, le toit, les espaces verts, etc.)

En tant que propriétaire de votre appartement et copropriétaire de l’immeuble vous êtes automatiquement membre du syndicat de copropriété.

Au moins une fois par an, ce syndicat se réunit lors d’une assemblée générale de copropriétaires pour discuter des décisions relatives à l’immeuble et inscrites à l’ordre du jour : il s’agit de l’assemblée générale ordinaire (loi du 10 juillet 1965).

Le syndicat de copropriété est représenté par le syndic de copropriété, personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété et de gérer les finances.

Le syndic de copropriété peut, en cas de nécessité, convoquer une autre assemblée générale : il s’agit d’une assemblée générale extraordinaire.

2. L’annulation d’une résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires

Si le syndic ne respecte pas les dispositions légales pour convoquer ou tenir une assemblée générale, l’annulation de l’assemblée peut être demandée.

2.1.  Sur les personnes qui peuvent demander l’annulation

L’action en annulation des décisions prises en assemblée générale est prévue dans son principe par les dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Cet article précise en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».

Autrement dit, une action en nullité ne peut être conduite que par les copropriétaires :

  • Ayant voté contre la décision prise lors de l’assemblée générale ;

OU

  • Absents le jour de l’assemblée générale et n’ayant pas été représentés.

Ainsi, un copropriétaire qui a approuvé une décision lors de l’assemblée générale ne peut pas agir en annulation de cette dernière.

2.2.  Sur les fondements de l’action en annulation

L’action en annulation peut être dirigée à l’encontre :

  • De l’assemblée générale, donc à l’encontre de toutes les décisions qui ont été prises lors de la réunion,
  • D’une ou plusieurs résolutions votée(s) lors de cette assemblée.

Pour demander une annulation, le demandeur doit prouver qu’il y a eu une irrégularité dans le cadre de l’assemblée générale en question. Cette dernière peut être de fond, ou de forme.

2.2.1.      Les irrégularités de forme

A titre d’exemples, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une assemblée générale ou d’une résolution si :

  • Une décision a été prise en dehors de l’assemblée générale ;
  • L’ordre du jour était imprécis ;
  • Une décision portait sur des éléments non-inscrits à l’ordre du jour ;
  • Le procès-verbal est incomplet ;
  • La feuille de présence n’a pas été établie lors de l’assemblée générale.

2.2.2.      Les irrégularités de fond

Au titre des moyens de fond, tous les manquements aux règles de majorité peuvent être invoqués mais également les excès de pouvoir ou abus de majorité.

  • L’excès de pouvoir peut être invoqué lorsque l’assemblée générale se prononce sur des questions qui ne sont pas de sa compétence.
  • L’abus de majorité est caractérisé et peut être invoqué lorsqu’une décision est prise pour favoriser certains copropriétaires au détriment des autres.

2.3.  Sur le délai

Toujours selon l’article 42, l’annulation d’une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires peut être faite dans les 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic.

2.4.  Sur la procédure pour annuler une assemblée générale

Vous souhaitez contester une décision d’assemblée générale ?

Le recours à un avocat est obligatoire dans le cadre de cette procédure minutieuse.

Dans un premier temps, il est nécessaire de réunir les documents suivant :

  • La convocation à l’assemblée générale
  • Les accusés de réception liés à l’envoi de la convocation et du procès-verbal par lettre recommandée
  • Les documents annexés à la convention
  • Le procès-verbal de l’assemblée générale

Dans un second temps, une assignation doit être rédigé devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui a fait l’objet de la décision.

Lors de l’audience, le juge tranchera sur la question de l’annulation ou non de l’assemblée générale de copropriété.

S’il donne raison au copropriétaire en demande, la décision sera ainsi annulée et ce dernier pourra éventuellement obtenir des dommages et intérêts.

Face à ce contentieux technique, l’accompagnement d’un avocat est primordial. Si vous souhaitez contester une décision de copropriété, nos avocats vous accompagnent dans cette démarche. Vous pouvez nous contacter au 01.81.70.34.56 ou par mail à l’adresse suivante : contact@colman-avocats.fr.