La réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur d’un immeuble suscite souvent la question de savoir si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Dans le cadre de la copropriété, les règles sont établies pour encadrer la vie en communauté et préserver les intérêts des propriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires joue un rôle crucial en assurant le bon fonctionnement de la copropriété et en veillant au respect des normes, notamment en ce qui concerne les travaux.
Travaux sur les parties communes : autorisation nécessaire et irrévocable
La jurisprudence de la Cour de cassation a régulièrement invalidé les clauses des règlements de copropriété qui permettent à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble ou qui altèrent l’aspect extérieur de celui-ci sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (voir, par exemple, la décision de la Cour de cassation du 12 mars 1997, n°95-15.953).
Cette décision se justifie au regard de l’article 25 b) de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (consulter la loi). Cette disposition prévoit expressément que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
L’article 43 de cette loi prévoit toutes clauses contraires à cet article 25 sont réputées non écrites.
Les travaux sur une partie privative impactant l’aspect extérieur sont-ils concernés par cette règle ?
Cependant, il convient de se demander si cette règle s’applique également aux travaux réalisés sur une partie privative de l’immeuble qui auraient un impact sur son aspect extérieur.
Dans une affaire, un syndicat de copropriétaires a intenté une action en justice contre un copropriétaire pour avoir réalisé des travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat demandait l’arrêt des travaux et la démolition des ouvrages déjà réalisés.
La Cour de cassation a relevé que le règlement de copropriété définissait de manière la nature privative ou commune de chaque partie composant la copropriété. Or, la partie concernée par les travaux était de nature privative.
La Cour de cassation a rappelé que le règlement de copropriété avait une valeur contractuelle. Ainsi, si le règlement de copropriété confirme le caractère privatif des travaux, ces derniers ne sont pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (voir la décision de la Cour de cassation 3ème civ. 13 décembre 2018 n°17-23.008).
Il en découle que, selon la Cour de cassation, un propriétaire d’un lot à jouissance privative n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour entreprendre des travaux ayant un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble.
En conclusion, il est essentiel de se référer au règlement de copropriété pour déterminer si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise pour la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le cabinet COLMAN Avocats représente de nombreux syndicats de copropriété dans le cadre de contentieux liés aux travaux. Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à contacter le cabinet. Si vous souhaitez être rappelé par un avocat, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous gratuitement.
